La CAN 2025 (21 décembre 2025 — 18 janvier 2026) a été un succès historique pour le Maroc : 1,2 million de spectateurs, 19,8 millions de touristes en 2025 (record), et 80% des infrastructures du Mondial 2030 livrées en avance. Ce bilan détaille l’impact sur l’immobilier et les leçons pour les investisseurs qui se positionnent avant la Coupe du Monde 2030.
La CAN 2025 en chiffres
| Indicateur | Valeur | Record ? |
|---|---|---|
| Dates | 21 déc. 2025 — 18 jan. 2026 | — |
| Matchs | 52 dans 9 stades, 6 villes | — |
| Vainqueur | Sénégal (1-0 vs Maroc en finale) | — |
| Spectateurs cumulés | +1 234 693 | Record CAN |
| Phase de groupes | 729 240 spectateurs | +85k vs CAN 2023 |
| Record match unique | Maroc-Zambie : 62 532 | — |
| Taux de remplissage | ~90% | Record |
| Supporters étrangers | ~600 000 | — |
Sources : Foot Africa, Elbotola, FIFA
Un record d’affluence historique
Pour mettre ces chiffres en perspective, la CAN 2023 en Côte d’Ivoire avait attiré 644 000 spectateurs sur l’ensemble du tournoi. La CAN 2025 au Maroc a dépassé ce chiffre dès la phase de groupes seule avec 729 240 spectateurs. Le taux de remplissage moyen de 90% est exceptionnel pour un tournoi continental — à titre de comparaison, l’Euro 2024 en Allemagne affichait un taux de 95%, mais avec des stades plus petits.
Le match Maroc-Zambie (62 532 spectateurs au stade Moulay Abdellah de Rabat) a été le plus suivi, mais plusieurs matchs sans le Maroc ont également affiché complet, prouvant l’engouement général du public marocain pour le football africain.
La phase à élimination directe
Les huitièmes de finale ont maintenu l’élan avec un taux de remplissage de 85%. Les quarts de finale et demi-finales, disputés dans les grands stades de Tanger (85 000 places) et Rabat (68 700 places), ont attiré des foules massives. La finale Maroc-Sénégal a rempli le stade de Rabat à 100%, avec des milliers de supporters marocains et sénégalais créant une atmosphère exceptionnelle.
Impact économique détaillé
| Indicateur | Valeur |
|---|---|
| Budget organisation | ~20 milliards MAD |
| Recettes directes | +1,5 milliard EUR |
| Emplois créés | +100 000 |
| Entreprises impliquées | +3 000 |
| Retombées supporters | 4,5 — 12 milliards MAD |
| Dépense moyenne/supporter/jour | 600 — 800 MAD |
| Touristes 2025 (année) | 19,8 millions (record, +14%) |
| Recettes touristiques 2025 | 138 milliards MAD (+21%) |
Sources : H24info, Ministère du Tourisme
Répartition de l'impact économique CAN 2025
Retombées touristiques record
L’année 2025 a vu le Maroc franchir le cap des 19,8 millions de touristes, un record absolu qui dépasse l’objectif initial de 17,5 millions fixé par le Ministère du Tourisme. La CAN a contribué directement à ce chiffre avec l’afflux de 600 000 supporters étrangers pendant les 29 jours du tournoi.
Les recettes touristiques de 138 milliards MAD (+21% vs 2024) reflètent non seulement le volume mais aussi une montée en gamme : les supporters ont dépensé en moyenne 600 à 800 MAD/jour en hébergement, restauration, transport et achats. Les villes hôtes ont été les principales bénéficiaires, mais l’effet de diffusion a touché tout le pays.
Impact sur l’emploi et les entreprises
La CAN a généré +100 000 emplois directs et indirects, principalement dans :
- L’hôtellerie et la restauration : 35 000 emplois temporaires et permanents
- La construction et le BTP : 25 000 emplois liés aux travaux des stades et infrastructures
- Le transport : 15 000 emplois (taxis, bus, VTC, transport de supporters)
- La sécurité : 10 000 agents mobilisés
- Le commerce et les services : 15 000 emplois (merchandising, guides, services divers)
Plus de 3 000 entreprises marocaines ont été impliquées dans l’organisation, du géant du BTP TGCC aux petites entreprises de restauration locales.
Impact sur les prix immobiliers par ville
La CAN a agi comme un catalyseur sur les marchés immobiliers des 6 villes hôtes. L’impact varie selon la taille de la ville, la capacité du stade et les infrastructures livrées.
| Ville | Hausse prix | Transactions | Impact spécifique |
|---|---|---|---|
| Rabat | +3,5% | Hausse | Stade Moulay Abdellah (68 700 places) inauguré |
| Marrakech | +1% | +24,1% | Stade rénové, aéroport en extension |
| Casablanca | +0,9% | +7,8% | Grand Stade Hassan II en construction |
| Tanger | +0,6% | +3,3% | Stade Ibn Batouta (85k) inauguré |
| Agadir | N/D | Hausse | Stade Adrar rénové (45 480 places) |
| Fès | N/D | Hausse | Stade rénové (45 000 places) |
Sources : LesEco, ImmoWorld
Hausse des prix immobiliers par ville hôte (CAN 2025)
Rabat : la plus forte hausse (+3,5%)
Rabat a bénéficié le plus de la CAN, grâce à la conjonction de plusieurs facteurs : l’inauguration du stade Moulay Abdellah rénové (record Guinness), le statut de capitale administrative attirant les investisseurs institutionnels, et les projets de transport (tramway T3/T4, gare LGV Hay Ryad). Les quartiers Hay Ryad, Agdal et Hassan ont vu leurs prix passer de 14 000-18 000 MAD/m² à 15 000-19 500 MAD/m² en moyenne.
Marrakech : le boom des transactions (+24,1%)
Si la hausse des prix est modérée (+1%), c’est le volume des transactions qui impressionne : +24,1% par rapport à la même période de l’année précédente. Les investisseurs locaux et étrangers se sont positionnés massivement, anticipant l’impact du Mondial 2030. Les riads de la médina et les appartements des quartiers Guéliz et Hivernage ont été les plus recherchés.
Pour les prix détaillés par quartier à Marrakech, consultez notre guide des prix immobiliers à Marrakech.
Casablanca : une hausse régulière (+0,9%)
Casablanca affiche une hausse modeste mais constante, tirée par la construction du Grand Stade Hassan II à Benslimane. Les quartiers de Bouskoura, Dar Bouazza et Ain Sebaâ bénéficient de la dynamique de la ligne de tramway T4 en construction. Les transactions sont en hausse de +7,8%, signe d’un marché actif. Consultez notre guide des prix à Casablanca.
Tanger : le phénomène Malabata/Iberia
Fait marquant : à Tanger, les quartiers Malabata et Iberia ont enregistré une hausse de +15 à 20% directement liée à la CAN et à l’inauguration du stade Ibn Batouta (85 000 places). Cette hausse localisée montre que la proximité d’un stade est le principal facteur d’appréciation. Le reste de la ville affiche une hausse plus modeste de +0,6%. Plus de détails dans notre guide des prix à Tanger.
Agadir et Fès : des marchés en réveil
Pour Agadir et Fès, les données de hausse de prix ne sont pas encore disponibles (décalage statistique), mais les professionnels de l’immobilier locaux rapportent une hausse significative de la demande et des transactions. Fès, avec les prix les plus bas parmi les villes hôtes, offre le plus fort potentiel de revalorisation en pourcentage.
Les stades livrés pour la CAN
La CAN a permis d’accélérer la livraison des stades du Mondial 2030. Pour un suivi détaillé de l’avancement de chaque stade, consultez notre article dédié aux stades du Mondial 2030.
| Stade | Ville | Capacité | Statut post-CAN |
|---|---|---|---|
| Moulay Abdellah | Rabat | 68 700 | Terminé (record Guinness : rénové le plus vite au monde) |
| Ibn Batouta | Tanger | 75 600 - 85 000 | Terminé, inauguré nov. 2025 |
| Adrar | Agadir | 45 480 | Phase 1 terminée, Phase 2 Mondial en cours |
| Grand Stade | Marrakech | 41 000 → 46 000 | Phase 1 terminée, Phase 2 début 2026 |
| Stade de Fès | Fès | 45 000 → 55 800 | Phase 1 terminée, Phase 2 en cours |
| Mohammed V | Casablanca | 45 000 | Utilisé CAN (Grand Stade Hassan II livraison 2028) |
80% des infrastructures sportives du Mondial 2030 ont été livrées grâce à la CAN. La Phase 2 (normes FIFA) sera achevée d’ici 2028 pour les 5 stades restants.
Impact sur le marché locatif pendant la CAN
Pendant les 29 jours du tournoi, le marché locatif de courte durée a connu une explosion sans précédent :
| Indicateur | Avant CAN | Pendant CAN | Multiplication |
|---|---|---|---|
| Prix moyen Airbnb/nuit (Rabat) | 450 MAD | 1 200 MAD | ×2,7 |
| Prix moyen Airbnb/nuit (Marrakech) | 600 MAD | 1 800 MAD | ×3,0 |
| Prix moyen Airbnb/nuit (Tanger) | 350 MAD | 1 100 MAD | ×3,1 |
| Taux d’occupation Airbnb | 65% | 95%+ | — |
| Prix hôtels (hausse) | — | +50 à 100% | — |
Ces chiffres donnent un aperçu de ce que sera le marché pendant le Mondial 2030, où la durée est plus longue (39 jours vs 29) et l’affluence 5 à 8 fois supérieure. Pour préparer votre bien locatif, consultez notre guide Airbnb au Maroc.
Leçons pour les investisseurs immobiliers
1. Le Maroc peut accueillir un méga-événement
La CAN a prouvé la capacité d’organisation du Maroc : 52 matchs, 1,2M spectateurs, 90% de remplissage, infrastructure livrée à temps. Le Mondial 2030 bénéficiera de cette expérience et de cette crédibilité renforcée auprès de la FIFA et des investisseurs internationaux.
2. L’impact sur les prix est réel mais variable
Les villes hôtes ont toutes vu une hausse des prix, mais l’ampleur varie : Rabat (+3,5%) a bénéficié plus que Casablanca (+0,9%). Les quartiers proches des stades bénéficient le plus (Malabata/Iberia à Tanger : +15-20%). La leçon : la localisation par rapport au stade est le premier critère de plus-value.
3. Le Mondial 2030 sera 10x plus impactant
| Critère | CAN 2025 | Mondial 2030 (projection) |
|---|---|---|
| Durée | 29 jours | 39 jours |
| Matchs | 52 | 104 (48 équipes) |
| Spectateurs attendus | 1,2M | 5-8M |
| Touristes additionnels | 600k | 3 millions |
| Budget infrastructure | 20 Mds MAD | 150-180 Mds MAD |
| Impact économique | 1,5 Mrd EUR | 2,8 Mds EUR |
| Emplois | 100 000 | 335 000 |
L’ampleur du Mondial 2030 par rapport à la CAN 2025 est frappante. Pour une analyse complète de l’impact du Mondial sur l’immobilier, consultez notre guide Mondial 2030.
CAN 2025 vs Mondial 2030 : budget infrastructure (Mrd MAD)
4. Les infrastructures de transport multiplient l’impact
La CAN a montré que ce ne sont pas les stades seuls qui font monter les prix, mais la combinaison stade + transport + services. La LGV Kénitra-Marrakech (96 Mds MAD) et les extensions d’aéroports (38 Mds MAD) amplifieront considérablement l’impact du Mondial par rapport à la CAN.
5. Stratégie d’investissement post-CAN
La fenêtre d’opportunité est maintenant (2026-2027), avant que les prix ne s’envolent avec l’approche du Mondial 2030 :
- Acheter près des stades : les zones adjacentes aux stades bénéficient de la hausse la plus forte. Consultez notre guide des stades et zones d’investissement.
- Viser les villes avec le plus de matchs : Casablanca (Grand Stade 115k = finale) et Rabat (demi-finales)
- Investir en Airbnb : la demande locative saisonnière explose pendant les événements sportifs. Consultez nos revenus Airbnb par ville.
- Terrains à Benslimane : les prix ont déjà grimpé de 150-400% mais restent sous le potentiel 2030
- Financer avec un crédit : les taux sont à 3,90-5,00% en 2026. Consultez notre guide du crédit immobilier.
- Explorer les villes rentables : au-delà des villes hôtes, d’autres villes offrent un excellent rapport qualité-prix. Consultez notre top 10 des villes rentables.
Revenus Airbnb estimés
Haute saison/mois
22.140 MAD
Basse saison/mois
7.500 MAD
Revenu annuel
177.840 MAD
Net mensuel moy.
11.115 MAD
Conclusion
La CAN 2025 a confirmé le potentiel du Maroc comme destination de méga-événements sportifs. L’impact sur l’immobilier est mesurable (+3,5% à Rabat, +24,1% de transactions à Marrakech, +15-20% dans les quartiers proches des stades à Tanger), mais le vrai catalyseur sera le Mondial 2030 avec 150-180 milliards MAD d’investissements et 3 millions de touristes supplémentaires. Les investisseurs qui se positionnent en 2026-2027 bénéficieront de la plus forte valorisation.
Questions fréquentes
Quel a été l'impact de la CAN 2025 sur l'immobilier marocain ?
Combien de spectateurs ont assisté à la CAN 2025 ?
Quel est le lien entre la CAN 2025 et le Mondial 2030 ?
Combien a rapporté la CAN 2025 au Maroc ?
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