La Loi de Finances 2025 a profondément réformé la fiscalité immobilière au Maroc : nouveau barème IR avec un seuil d’exonération relevé à 40 000 MAD, option libératoire à 20%, et transfert de la gestion de la taxe d’habitation à la DGI. Ce guide détaille chaque impôt, avec les barèmes exacts et les exonérations applicables en 2026.
1. Impôt sur le revenu locatif (IR)
Abattement forfaitaire de 40%
Les revenus provenant de la location d’immeubles bénéficient d’un abattement forfaitaire de 40%. Seuls 60% du loyer brut sont soumis à l’IR.
Exemple : Loyer brut annuel de 120 000 MAD → base imposable = 120 000 × 0,6 = 72 000 MAD
Barème IR 2025 (LF 2025)
| Tranche de revenu net annuel | Taux | Somme à déduire |
|---|---|---|
| 0 — 40 000 MAD | Exonéré | — |
| 40 001 — 60 000 MAD | 10% | 4 000 MAD |
| 60 001 — 80 000 MAD | 20% | 10 000 MAD |
| 80 001 — 100 000 MAD | 30% | 18 000 MAD |
| 100 001 — 180 000 MAD | 34% | 22 000 MAD |
| > 180 000 MAD | 37% | 27 400 MAD |
Changements vs ancien barème : seuil d’exonération relevé de 30 000 à 40 000 MAD ; taux marginal réduit de 38% à 37%.
Option libératoire à 20% (nouveauté LF 2025)
Les propriétaires avec des revenus locatifs annuels ≥ 120 000 MAD peuvent opter pour un taux fixe de 20%, sans déclaration annuelle. C’est avantageux pour les hauts revenus locatifs.
Retenue à la source (RAS)
Lorsque le locataire est une entreprise ou un professionnel :
| Seuil | Taux RAS |
|---|---|
| Revenus < 40 000 MAD/an | Exonéré |
| Revenus < 120 000 MAD/an | 10% |
| Revenus ≥ 120 000 MAD/an | 15% (ou 20% si option libératoire) |
Abattement MRE : 75%
Les Marocains Résidant à l’Étranger bénéficient d’un abattement de 75% sur la valeur locative pour le calcul de la taxe d’habitation. Cet avantage est maintenu en 2025.
2. TPI — Taxe sur le Profit Immobilier
Si l’IR concerne les revenus locatifs courants, la TPI entre en jeu au moment de la revente d’un bien immobilier. C’est un impot a anticiper des l’achat pour evaluer correctement la rentabilite de votre investissement.
| Élément | Détail |
|---|---|
| Taux standard | 20% du profit net |
| Cotisation minimale | 3% du prix de vente (plancher) |
| Calcul du profit | Prix de vente - prix d’achat revalorisé - frais |
Exonérations TPI
- Résidence principale : exonérée si occupée > 5 ans ET prix de vente < 4 000 000 MAD
- Au-delà de 4M MAD : cotisation de 3% sur le montant dépassant le seuil
- Ventes familiales : ascendants-descendants et époux = exonérées
- Logement social : exonéré si occupé > 4 ans
Exemples de calcul TPI
Cas 1 : Appartement à Casablanca (investissement locatif)
Achat en 2020 : 800 000 MAD (frais inclus : 850 000 MAD). Vente en 2026 : 1 100 000 MAD. Frais de vente (agence 2,5%) : 27 500 MAD. Coefficient de revalorisation (6 ans, ~2%/an) : facteur 1,12. Prix d’achat revalorisé : 850 000 x 1,12 = 952 000 MAD. Profit imposable : 1 100 000 - 952 000 - 27 500 = 120 500 MAD. TPI (20%) : 24 100 MAD. Cotisation minimale (3% du prix de vente) : 33 000 MAD. Montant dû : 33 000 MAD (la cotisation minimale s’applique car elle est supérieure à la TPI calculée).
Cas 2 : Riad à Marrakech (forte plus-value)
Achat en 2018 : 1 200 000 MAD. Rénovation : 500 000 MAD (avec factures). Frais d’acquisition : 80 000 MAD. Total coût d’acquisition : 1 780 000 MAD. Vente en 2026 : 3 500 000 MAD. Coefficient de revalorisation (8 ans) : facteur 1,17. Coût revalorisé : 1 780 000 x 1,17 = 2 082 600 MAD. Profit : 3 500 000 - 2 082 600 = 1 417 400 MAD. TPI (20%) : 283 480 MAD. Cotisation minimale (3% x 3 500 000) : 105 000 MAD. Montant dû : 283 480 MAD (la TPI calculée est supérieure).
Leçon : conservez toutes vos factures de rénovation et de travaux. Elles sont déductibles du profit imposable et peuvent réduire significativement votre TPI.
Stratégies d’optimisation de la TPI
- Attendre 5 ans pour la résidence principale : l’exonération totale s’applique après 5 ans d’occupation (prix < 4M MAD).
- Conserver les factures de travaux : toute rénovation documentée réduit le profit imposable.
- Revalorisation du prix d’achat : le coefficient de revalorisation (publié annuellement par la DGI) augmente le prix d’achat de référence, réduisant mécaniquement le profit.
- Donation familiale : les transferts entre ascendants, descendants et époux sont exonérés de TPI. Une stratégie de transmission anticipée peut éviter la TPI lors d’une revente ultérieure.
3. Droits d’enregistrement (frais d’acquisition)
| Type de bien | Taux |
|---|---|
| Bien ancien (résidentiel/commercial) | 4% |
| Bien neuf (première vente) | 2,5% |
| Terrain nu ou bâti | 5% |
Droits d'enregistrement selon le type de bien
Frais totaux d’acquisition
| Poste | Taux | Sur un bien à 800 000 MAD |
|---|---|---|
| Droits d’enregistrement (ancien) | 4% | 32 000 MAD |
| Conservation foncière | 1,5% | 12 200 MAD |
| Honoraires notaire | 0,5-1,5% | ~5 000 MAD |
| TVA sur honoraires | 20% des honoraires | ~1 000 MAD |
| Timbres et frais | Forfait | ~1 250 MAD |
| Total | ~6,5% | ~51 450 MAD |
Répartition des frais d'acquisition (bien ancien à 800 000 MAD)
4. Taxe d’habitation (TH)
La taxe d’habitation s’applique aux propriétaires occupants (pas aux biens loués).
| Valeur locative annuelle | Taux | Déduction |
|---|---|---|
| ≤ 5 000 MAD | Exonéré | — |
| 5 001 — 20 000 MAD | 10% | 500 MAD |
| 20 001 — 40 000 MAD | 20% | 2 500 MAD |
| > 40 000 MAD | 30% | 7 500 MAD |
- Abattement résidence principale : réduction de 75% sur la valeur locative
- Construction neuve : exonérée pendant 5 ans
- Depuis juin 2025 : la gestion est transférée de la TGR à la DGI
5. Taxe de Services Communaux (TSC)
| Zone | Taux |
|---|---|
| Urbaine / touristique | 10,5% de la valeur locative |
| Périphérique / rurale | 6,5% de la valeur locative |
La TSC est due par tout propriétaire ou usufruitier, que le bien soit occupé ou loué.
6. TVA immobilière
| Type | Taux TVA |
|---|---|
| Promotion immobilière (standard) | 20% |
| Logement social | 10% (taux réduit) |
| Logement social avec prise en charge État | Exonéré (< 250 000 MAD HT, 50-80 m²) |
| Terrain nu / bien ancien (revente) | Non soumis |
7. Exonérations et avantages fiscaux
Logement social (< 250 000 MAD)
- Exonéré de TVA (prise en charge par l’État)
- Exonéré de droits d’enregistrement
- Hypothèque au profit de l’État pendant 4 ans
- Surface : 50-80 m², habitation principale
Résidence principale
- TH : abattement 75% sur la valeur locative
- TPI : exonération après 5 ans (prix < 4M MAD)
- Construction neuve : exonérée de TH pendant 5 ans
MRE
- Abattement 75% sur la valeur locative (TH)
- Rapatriement des loyers via Office des Changes
- Éligibilité Daam Sakane
Nouveauté LF 2026
- Pénalité 2% sur les transactions immobilières > 300 000 MAD payées en espèces
- Contribution de Solidarité Sociale (CSS) prolongée jusqu’en 2028
Rendement locatif estimé
Prix d'achat estimé
840.000 MAD
Loyer mensuel
4.550 MAD
Brut
6.5%
Net
5.5%
Cashflow/mois
3.868 MAD
Simulation : combien d’impots payez-vous ?
Passons de la theorie a la pratique avec deux cas concrets qui illustrent le calcul reel de l’IR sur vos revenus locatifs.
Cas 1 : Appartement loue 8 000 MAD/mois
| Étape | Calcul | Montant |
|---|---|---|
| Loyer brut annuel | 8 000 × 12 | 96 000 MAD |
| Abattement 40% | 96 000 × 0,4 | -38 400 MAD |
| Base imposable | 96 000 × 0,6 | 57 600 MAD |
| IR (barème 2025) | 10% sur tranche 40-57,6k | 1 760 MAD/an |
| Revenu net après IR | 94 240 MAD/an | |
| Soit par mois | 7 853 MAD/mois |
Cas 2 : Appartement loué 15 000 MAD/mois
| Étape | Calcul | Montant |
|---|---|---|
| Loyer brut annuel | 15 000 × 12 | 180 000 MAD |
| Abattement 40% | 180 000 × 0,4 | -72 000 MAD |
| Base imposable | 180 000 × 0,6 | 108 000 MAD |
| IR (barème 2025) | Tranches 40k→108k | 14 720 MAD/an |
| Option libératoire (20%) | 108 000 × 0,2 | 21 600 MAD/an |
| Meilleur choix | Barème progressif | 14 720 MAD/an |
Conclusion
Stratégies d’optimisation fiscale globale
Pour l’investisseur locatif
La combinaison la plus avantageuse pour un investisseur locatif au Maroc en 2026 est : acquisition via crédit immobilier (les intérêts sont déductibles), application de l’abattement forfaitaire de 40% sur les revenus locatifs, et optimisation de la TPI en conservant le bien au moins 5 ans. Pour un bien loué en courte durée, consultez notre guide fiscal Airbnb qui détaille les spécificités.
Pour le primo-accédant
Le programme Daam Sakane combiné aux exonérations de logement social et à l’abattement de 75% sur la taxe d’habitation (résidence principale) constitue le package fiscal le plus avantageux. Un primo-accédant qui achète un appartement neuf à 500 000 MAD bénéficie de 70 000 MAD d’aide directe, de droits d’enregistrement à 2,5% au lieu de 4%, et d’une exonération de taxe d’habitation pendant 5 ans.
Pour le MRE
Les MRE cumulent plusieurs avantages : abattement de 75% sur la valeur locative (taxe d’habitation), conventions de non-double imposition avec la plupart des pays européens, rapatriement libre des loyers, et éligibilité au programme Daam Sakane. Le tout rend l’investissement immobilier au Maroc particulièrement attractif depuis l’étranger. Consultez notre guide complet pour les MRE.
Conclusion
La fiscalité immobilière au Maroc reste attractive en 2026, surtout pour les primo-accédants (Daam Sakane, exonérations logement social) et les investisseurs locatifs (abattement 40%, seuil d’exonération à 40k MAD). Les MRE bénéficient d’avantages supplémentaires (abattement 75%). Utilisez nos calculateurs pour simuler votre situation exacte et n’oubliez pas de budgétiser les frais de notaire dans votre plan de financement.
Questions fréquentes
Les revenus locatifs sont-ils imposables au Maroc ?
Comment est calculée la TPI (taxe sur les plus-values) ?
Quels sont les droits d'enregistrement en 2026 ?
Qu'est-ce que l'option libératoire à 20% ?
Les MRE paient-ils des impôts sur l'immobilier au Maroc ?
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