Frais de notaire au Maroc 2026 : guide et calcul

Les frais de notaire représentent 6-7% du prix d’achat pour un bien ancien au Maroc. Ce guide détaille chaque poste avec les barèmes officiels 2026, des exemples chiffrés et des astuces pour les optimiser.

Composition des frais de notaire

Poste	Taux (ancien)	Taux (neuf)	Négociable ?
Droits d’enregistrement	4%	2,5%	Non
Conservation foncière	1,5% + 200 MAD	1,5% + 200 MAD	Non
Honoraires notaire	Barème dégressif	Barème dégressif	Partiellement
TVA sur honoraires	20%	20%	Non
Frais de dossier/timbres	~1 250 MAD	~1 250 MAD	Oui
Inscription hypothécaire (si crédit)	1,5% du crédit + 150 MAD	1,5% du crédit + 150 MAD	Non

1. Droits d’enregistrement

C’est le poste le plus important. Le taux dépend du type de bien :

Type de bien	Taux
Bien immobilier ancien (résidentiel/commercial)	4%
Bien immobilier neuf (première vente)	2,5%
Terrain nu ou bâti	5%

Exemple : Appartement ancien à 800 000 MAD → droits d’enregistrement = 32 000 MAD

2. Conservation foncière

La conservation foncière assure l’inscription de la propriété sur le titre foncier :

• Taux : 1,5% du prix de vente + 200 MAD de frais fixes
• Exemple : 800 000 × 1,5% + 200 = 12 200 MAD

3. Honoraires du notaire (barème dégressif)

Le barème officiel des honoraires du notaire est dégressif :

Tranche de prix	Taux
0 — 250 000 MAD	1,5%
250 001 — 500 000 MAD	1,0%
500 001 — 1 000 000 MAD	0,75%
1 000 001 — 3 000 000 MAD	0,5%
> 3 000 000 MAD	0,25%

Minimum : 2 500 MAD (si le calcul donne moins)

Exemple pour un bien à 800 000 MAD :

• 250 000 × 1,5% = 3 750 MAD
• 250 000 × 1,0% = 2 500 MAD
• 300 000 × 0,75% = 2 250 MAD
• Total honoraires = 8 500 MAD
• TVA (20%) = 1 700 MAD
• Honoraires TTC = 10 200 MAD

4. Inscription hypothécaire (si achat via crédit)

Si vous financez par crédit immobilier ou Mourabaha :

• Taux : 1,5% du montant du crédit + 150 MAD
• Exemple : Crédit de 640 000 MAD → 640 000 × 1,5% + 150 = 9 750 MAD

Exemples chiffrés complets

Exemple 1 : Appartement ancien à 800 000 MAD (sans crédit)

Poste	Montant
Droits d’enregistrement (4%)	32 000 MAD
Conservation foncière (1,5% + 200)	12 200 MAD
Honoraires notaire	8 500 MAD
TVA sur honoraires (20%)	1 700 MAD
Frais de dossier	1 250 MAD
Total frais	55 650 MAD
% du prix d’achat	6,96%

Exemple 2 : Appartement neuf à 500 000 MAD (avec crédit 400k)

Poste	Montant
Droits d’enregistrement (2,5%)	12 500 MAD
Conservation foncière (1,5% + 200)	7 700 MAD
Honoraires notaire	6 250 MAD
TVA sur honoraires (20%)	1 250 MAD
Frais de dossier	1 250 MAD
Inscription hypothécaire (1,5% de 400k + 150)	6 150 MAD
Total frais	35 100 MAD
% du prix d’achat	7,02%

Exemple 3 : Villa ancienne à 2 000 000 MAD (avec crédit 1,6M)

Poste	Montant
Droits d’enregistrement (4%)	80 000 MAD
Conservation foncière (1,5% + 200)	30 200 MAD
Honoraires notaire	15 750 MAD
TVA sur honoraires (20%)	3 150 MAD
Frais de dossier	1 250 MAD
Inscription hypothécaire (1,5% de 1,6M + 150)	24 150 MAD
Total frais	154 500 MAD
% du prix d’achat	7,73%

Ces trois exemples illustrent que le pourcentage de frais augmente avec le prix du bien, principalement en raison de l’inscription hypothécaire qui s’ajoute lorsque vous financez par crédit.

Exemple 4 : Riad en médina à Marrakech à 1 500 000 MAD (avec crédit 1,2M)

Poste	Montant
Droits d’enregistrement (4%)	60 000 MAD
Conservation foncière (1,5% + 200)	22 700 MAD
Honoraires notaire	12 750 MAD
TVA sur honoraires (20%)	2 550 MAD
Frais de dossier	1 250 MAD
Inscription hypothécaire (1,5% de 1,2M + 150)	18 150 MAD
Total frais	117 400 MAD
% du prix d’achat	7,83%

Particularité des riads : les riads en médina peuvent avoir un statut foncier complexe (melkia au lieu de titre foncier). La conversion en titre foncier coûte environ 5 000-15 000 MAD supplémentaires et prend 3-6 mois. Si le riad est en melkia, le notaire doit lancer la procédure de titrisation avant la vente. Certains notaires facturent des honoraires supplémentaires pour cette démarche.

Exemple 5 : Terrain à bâtir à Agadir de 300 m² à 600 000 MAD

Poste	Montant
Droits d’enregistrement (5% — terrain)	30 000 MAD
Conservation foncière (1,5% + 200)	9 200 MAD
Honoraires notaire	7 250 MAD
TVA sur honoraires (20%)	1 450 MAD
Frais de dossier	1 250 MAD
Total frais	49 150 MAD
% du prix d’achat	8,19%

Attention : les terrains sont soumis au taux le plus élevé de droits d’enregistrement (5% au lieu de 4% pour l’ancien ou 2,5% pour le neuf). De plus, l’achat de terrain n’est pas éligible au programme Daam Sakane. Pour en savoir plus sur l’achat de terrain, consultez notre guide dédié.

Exemple 6 : Logement social à 250 000 MAD

Poste	Montant
Droits d’enregistrement	Exonéré
Conservation foncière (1,5% + 200)	3 950 MAD
Honoraires notaire (minimum)	2 500 MAD
TVA sur honoraires (20%)	500 MAD
Frais de dossier	1 250 MAD
Total frais	8 200 MAD
% du prix d’achat	3,28%

Le logement social bénéficie d’une exonération totale des droits d’enregistrement, ce qui divise les frais par deux. Combiné à l’aide Daam Sakane de 100 000 MAD, le coût d’entrée est minimal.

Comment optimiser ses frais de notaire ?

1. Acheter en neuf (VEFA)

Les droits d’enregistrement passent de 4% à 2,5% pour un bien neuf en première vente. Sur un bien à 1M MAD, c’est 15 000 MAD d’économie.

2. Logement social (< 250 000 MAD)

Les logements sociaux (50-80 m², prix ≤ 250 000 MAD HT) sont exonérés de droits d’enregistrement et de TVA.

3. Programme Daam Sakane

L’aide de 70 000 ou 100 000 MAD peut couvrir une partie ou la totalité des frais de notaire pour les primo-accédants.

4. Négocier les frais de dossier

Les frais fixes (~1 250 MAD) et certains frais annexes sont négociables avec le notaire. N’hésitez pas à comparer plusieurs notaires.

5. Financement via Mourabaha

Si vous financez par Mourabaha plutôt que par crédit classique, les frais de notaire sont quasi identiques. La double mutation (banque participative puis acheteur) est exonérée de droits d’enregistrement supplémentaires depuis la LF 2024. L’inscription hypothécaire reste au même taux de 1,5% du montant financé.

Erreurs fréquentes sur les frais de notaire

Confondre frais de notaire et honoraires du notaire

Les honoraires du notaire ne représentent qu’environ 15-20% du total des “frais de notaire”. La majeure partie va aux droits d’enregistrement (État) et à la conservation foncière. Vous ne pouvez donc pas réduire significativement vos frais en négociant les honoraires du notaire.

Oublier l’inscription hypothécaire

Si vous financez par crédit immobilier, l’inscription hypothécaire (1,5% du montant du crédit) s’ajoute aux frais standard. Sur un crédit de 1 000 000 MAD, c’est 15 150 MAD supplémentaires. Ce poste est souvent oublié dans les budgets prévisionnels.

Ne pas budgétiser les frais avant l’achat

Les frais de notaire doivent être payés le jour de la signature de l’acte définitif. Ils ne sont généralement pas inclus dans le crédit immobilier (sauf accord spécifique avec la banque). Prévoyez cette somme dans votre apport personnel. Utilisez notre simulateur de crédit pour intégrer ces frais dans votre plan de financement.

Conclusion

Les frais de notaire au Maroc représentent un budget significatif de 6-7% du prix d’achat pour un bien ancien, et 3-5% pour un logement social ou un bien neuf. Prévoyez toujours ce montant en plus de votre apport personnel et de votre crédit. L’achat en VEFA (neuf) permet d’économiser 1,5 point de pourcentage sur les droits d’enregistrement. Consultez notre guide de la fiscalité immobilière pour comprendre l’ensemble des taxes applicables, et utilisez notre calculateur pour obtenir un détail précis adapté à votre situation.